Qué es la tasación de una vivienda y por qué es clave para tu hipoteca
La tasación es la valoración oficial de una vivienda que hace una sociedad homologada: el banco la usa para decidir cuánto dinero te presta, así que puede cambiar la entrada que necesitas ahorrar.
La tasación de una vivienda es un informe en el que un profesional independiente, perteneciente a una sociedad de tasación homologada, calcula el valor del inmueble siguiendo una metodología regulada. Es imprescindible para pedir una hipoteca, porque el banco toma ese valor como referencia para decidir cuánto te presta: si la tasación sale por debajo del precio de compra, normalmente tendrás que aportar más dinero de tu bolsillo.
Por eso la tasación no es un simple trámite: es una de las piezas que más influye en si la compra de una vivienda sale adelante y en cuánto ahorro necesitas.
¿Qué es la tasación de una vivienda?
Es una valoración técnica, objetiva y documentada. Un tasador visita el inmueble, comprueba su estado, superficie y características, revisa la documentación registral y urbanística y lo compara con otras viviendas similares de la zona. Con todo ello emite un certificado con el valor de tasación.
No es lo mismo que el precio (lo que acuerdan comprador y vendedor), ni que el valor catastral (una valoración administrativa que se usa para impuestos como el IBI). Una analogía: el precio es lo que pides por tu coche; la tasación es lo que dice un perito independiente que vale, con una revisión completa.
En España, las tasaciones para hipotecas solo pueden hacerlas sociedades de tasación y servicios de tasación homologados e inscritos en el Banco de España, y siguen una normativa específica.
¿Cómo funciona?
- Se encarga la tasación: normalmente cuando ya tienes elegida la vivienda y has iniciado el estudio de la hipoteca. El banco puede proponerte una tasadora, pero tienes derecho a aportar una tasación hecha por otra sociedad homologada, siempre que esté vigente, y el banco no puede rechazarla por ese motivo.
- Visita del tasador: revisa la vivienda por dentro, toma medidas, fotografías y notas sobre su estado.
- Informe y certificado: la sociedad emite el informe con el valor de tasación. Como referencia habitual, un certificado de tasación para hipoteca tiene una validez de seis meses.
- El banco calcula el préstamo: lo habitual es que los bancos financien como máximo en torno al 80% del menor de dos valores, el de tasación o el de compraventa, para una vivienda habitual.
Supongamos, como ejemplo hipotético, que acuerdas comprar un piso por 200.000 euros y que el banco financia hasta el 80%:
- Si la tasación sale en 200.000 euros: el banco podría prestarte 160.000 euros y tú aportarías 40.000 euros, más los gastos.
- Si la tasación sale en 180.000 euros: el 80% de 180.000 son 144.000 euros, así que tendrías que aportar 56.000 euros, 16.000 más de lo previsto.
El coste de la tasación, con la normativa hipotecaria vigente en España, lo paga el cliente que pide el préstamo, porque es quien la encarga y quien se queda con el informe.
¿Cómo te afecta en el día a día?
Si estás ahorrando para comprar una vivienda, cuenta con un margen por si la tasación sale por debajo del precio. Sumado a los gastos de comprar una vivienda, este margen evita sustos en el último momento.
Antes de firmar un contrato de arras o de reserva, puedes pedir una tasación o, al menos, informarte de los precios de viviendas parecidas en la zona. Si la diferencia entre el precio pedido y el valor probable es grande, es un buen argumento para negociar.
La tasación también entra en juego en otros momentos de la vida de una hipoteca: por ejemplo, al hacer una subrogación, al pedir un préstamo puente o al negociar una dación en pago, el valor actual de la vivienda es una referencia importante.
Errores comunes
- "La tasación siempre coincide con el precio de compra": no. Puede salir por encima, igual o por debajo; el tasador valora el inmueble, no el acuerdo entre las partes.
- "Tengo que usar la tasadora que me diga el banco": puedes aportar tu propia tasación de una sociedad homologada, siempre que esté en vigor.
- "El banco me prestará el 100% si la tasación es alta": los bancos suelen financiar un porcentaje del menor entre el valor de tasación y el precio, así que una tasación alta no siempre aumenta el préstamo.
- "La tasación es lo mismo que el valor catastral": no. El valor catastral lo fija la Administración con fines fiscales y suele ser bastante más bajo que el de mercado.
Preguntas frecuentes
¿Qué pasa si la tasación sale por debajo del precio de compra?
El banco calculará el préstamo sobre el valor más bajo, así que tendrás que aportar más ahorro, renegociar el precio o buscar otra financiación.
¿Quién paga la tasación de la vivienda?
Con la normativa hipotecaria vigente en España, la paga el cliente que solicita la hipoteca.
¿Cuánto tiempo es válida una tasación?
Como referencia general, un certificado de tasación para hipoteca tiene una validez de seis meses desde su emisión.
¿Puedo elegir yo la sociedad de tasación?
Sí. Puedes aportar una tasación de cualquier sociedad homologada por el Banco de España que esté en vigor, y el banco no puede rechazarla por no haberla encargado él.
¿Qué diferencia hay entre valor de tasación y valor catastral?
El valor de tasación estima lo que vale la vivienda en el mercado para una hipoteca; el valor catastral es una valoración administrativa, normalmente más baja, que se usa para calcular impuestos.
