Qué es la dación en pago y cuándo se puede pedir

La dación en pago es un acuerdo por el que una persona que no puede seguir pagando su hipoteca entrega la vivienda al banco y, a cambio, la deuda pendiente queda cancelada. Es decir, la casa "paga" el préstamo. La clave está en que, por regla general, el banco no está obligado a aceptarla: tiene que haberse pactado en el contrato o acordarse después, salvo en supuestos específicos de protección a deudores vulnerables.

Es una opción pensada como último recurso, cuando ya no es posible renegociar la deuda ni vender la vivienda por un precio suficiente.

¿Qué es la dación en pago?

Cuando pides una hipoteca, respondes de la deuda no solo con la vivienda, sino con todo tu patrimonio presente y futuro. Eso significa que, si dejas de pagar y el banco subasta la casa por menos de lo que debes, podrías seguir debiendo la diferencia. La dación en pago rompe esa cadena: entregas la vivienda y la deuda desaparece por completo, aunque la casa valga menos que lo que quedaba por pagar.

Una analogía: es como devolver un coche comprado a plazos y que la financiera dé por saldado todo lo pendiente, en lugar de quedarse el coche y reclamarte además lo que falte.

¿Cómo funciona?

Supongamos, como ejemplo hipotético, que a una familia le quedan 150.000 euros de hipoteca y que su vivienda se tasa ahora en 110.000 euros:

• Sin dación en pago: si deja de pagar, el banco inicia la ejecución hipotecaria y la vivienda sale a subasta. Si se adjudica, por ejemplo, por 90.000 euros, la familia pierde la casa y además sigue debiendo la diferencia, más intereses de demora y costas.
• Con dación en pago: la familia entrega la vivienda al banco y los 150.000 euros pendientes quedan cancelados. Pierde la casa, pero sale sin deuda.

En la práctica, el proceso suele seguir estos pasos:

1. Revisar el contrato: comprobar si la hipoteca incluye una cláusula de dación en pago o de responsabilidad limitada a la vivienda.
2. Negociar con el banco: si no está pactada, se solicita formalmente. El banco valorará si le compensa aceptar.
3. Comprobar si se cumplen requisitos de protección: en España existen mecanismos, como el Código de Buenas Prácticas bancarias, que en determinados supuestos de vulnerabilidad contemplan la dación en pago como última medida, tras intentar una reestructuración de la deuda.
4. Firmar ante notario: la entrega y la cancelación de la deuda se formalizan en escritura pública.

A veces se negocia además que la familia pueda seguir viviendo en la casa durante un tiempo pagando un alquiler (lo que se conoce como alquiler social).

¿Cómo te afecta en el día a día?

Si tienes una hipoteca, la dación en pago es algo que conviene conocer antes de necesitarla. Al firmar, puedes preguntar si el banco acepta incluir una cláusula de dación en pago o de responsabilidad limitada, aunque suele implicar condiciones menos ventajosas (por ejemplo, un tipo de interés algo mayor o una financiación más baja respecto al valor de la vivienda).

Si ya tienes dificultades para pagar, lo recomendable es actuar pronto: hablar con el banco antes de acumular recibos impagados, estudiar alternativas como una carencia, una ampliación de plazo o la subrogación de la hipoteca, y dejar la dación en pago como última salida. Retrasarse en los pagos puede acarrear además la inclusión en un fichero de morosos.

También hay que tener en cuenta la fiscalidad: la entrega de la vivienda puede tener consecuencias en impuestos, aunque existen exenciones específicas para ciertos casos de vivienda habitual. Conviene consultarlo con un asesor antes de firmar.

Errores comunes

• "El banco está obligado a aceptar la dación": en general no; solo si se pactó en el contrato o si se cumplen los requisitos de algún mecanismo de protección aplicable.
• "Si pierdo la casa, la deuda desaparece siempre": no es así en una ejecución hipotecaria normal; ahí puede quedar deuda pendiente. Solo la dación en pago (o la responsabilidad limitada) la cancela por completo.
• "Es la primera opción cuando cuesta pagar": suele ser la última. Antes conviene intentar renegociar, porque con la dación pierdes la vivienda.

Preguntas frecuentes

¿Qué es la dación en pago de una vivienda?

Entregar la vivienda hipotecada al banco para que la deuda pendiente de la hipoteca quede totalmente cancelada.

¿El banco puede negarse a la dación en pago?

Sí, por regla general puede negarse, salvo que se haya pactado en el contrato o que el deudor cumpla los requisitos de algún mecanismo legal de protección que la contemple.

¿Qué diferencia hay entre dación en pago y ejecución hipotecaria?

En la dación en pago entregas la casa de forma pactada y la deuda se cancela; en la ejecución hipotecaria el banco subasta la vivienda y, si no cubre lo que debes, puedes seguir debiendo la diferencia.

¿Puedo seguir viviendo en la casa después de la dación en pago?

Solo si se negocia, por ejemplo mediante un alquiler con el banco durante un periodo determinado; no es automático.

¿La dación en pago afecta a los avalistas?

Si la deuda queda completamente cancelada, los avalistas quedan también liberados de ella; por eso es importante que la escritura recoja claramente la extinción total de la deuda.