Qué es la subrogación de una hipoteca y cuándo compensa hacerla

Si llevas años pagando una hipoteca con un tipo de interés que ya no es competitivo, no siempre hace falta cancelarla y contratar una completamente nueva para mejorar las condiciones: existe la subrogación, un mecanismo que permite cambiar de banco —o, en una compraventa, de titular— manteniendo el mismo préstamo de fondo.

¿Qué es la subrogación de una hipoteca?

La subrogación es el mecanismo legal que permite cambiar al acreedor (el banco) o al deudor (el titular) de una hipoteca ya existente, sin necesidad de cancelarla y constituir una hipoteca nueva desde cero. No debe confundirse con la hipoteca mixta: esta última se refiere al tipo de interés de la hipoteca (una combinación de tramo fijo y variable), mientras que la subrogación es el proceso de cambiar de entidad o de titular sobre un préstamo que ya existe.

¿Cómo funciona?

Existen dos tipos principales de subrogación hipotecaria:

• Subrogación por cambio de acreedor: el titular de la hipoteca la traslada de un banco a otro, normalmente para conseguir mejores condiciones —un tipo de interés más bajo o menos comisiones—, sin cancelar la hipoteca original y abrir una nueva desde cero. El nuevo banco se coloca en la posición del anterior sobre el mismo préstamo.
• Subrogación por cambio de deudor: ocurre, por ejemplo, al comprar una vivienda que ya tiene una hipoteca pendiente: en lugar de que el vendedor la cancele y el comprador solicite un préstamo completamente nuevo, el comprador puede subrogarse en la hipoteca existente, asumiendo sus condiciones y el saldo pendiente, siempre que el banco apruebe la operación.

Supongamos una hipoteca hipotética con 150.000 pendientes en un banco A, a un tipo fijo del 4%. El titular encuentra un banco B dispuesto a asumir esa misma hipoteca a un tipo fijo del 3%. Mediante la subrogación por cambio de acreedor, el banco B pasaría a ser el nuevo acreedor sobre esos mismos 150.000 pendientes, sin necesidad de cancelar el préstamo y abrir uno completamente nuevo.

Aunque suele resultar más barata que cancelar la hipoteca y contratar una nueva, la subrogación no es gratuita: puede conllevar una comisión de subrogación (si el contrato original la contempla, dentro de los límites que fije la normativa vigente), además de gastos de tasación y notariales, si bien estos suelen ser inferiores a los de abrir una hipoteca completamente nueva.

¿Cómo te afecta en el día a día?

Si tienes una hipoteca antigua con un tipo de interés superior al que ofrece hoy el mercado, comparar el ahorro de intereses que supondría subrogarla frente a su coste —comisiones, tasación, notaría— puede ayudarte a decidir si compensa dar el paso, y frente a qué alternativa: quedarte como estás, subrogarte a otro banco o cancelar y abrir una hipoteca nueva.

Si estás comprando una vivienda que ya tiene una hipoteca en vigor, preguntar por la posibilidad de subrogarte en esa hipoteca —en lugar de pedir automáticamente una nueva— puede ahorrarte parte de los gastos asociados a constituir un préstamo desde cero, aunque conviene revisar antes si esas condiciones heredadas siguen siendo ventajosas para ti.

Errores comunes sobre la subrogación de hipoteca

«Subrogar una hipoteca es gratis y no implica ningún trámite». No, aunque suele ser más barata que abrir una hipoteca nueva, puede tener gastos asociados, como comisión de subrogación, tasación o notaría.

«El banco está obligado a aceptar la subrogación que yo proponga». No, el nuevo banco debe estudiar y aprobar la operación, igual que evaluaría cualquier otra solicitud de préstamo.

«Subrogar la hipoteca y tener una hipoteca mixta son lo mismo». No, uno se refiere al tipo de interés del préstamo (fijo, variable o mixto) y el otro al proceso de cambiar de acreedor o de deudor sobre ese préstamo.

Preguntas frecuentes

¿Qué es la subrogación de una hipoteca?

Es el mecanismo que permite cambiar de banco o de titular en una hipoteca ya existente, sin cancelarla y constituir una hipoteca completamente nueva.

¿Qué diferencia hay entre subrogar una hipoteca y pedir una nueva?

La subrogación mantiene el préstamo de fondo y solo cambia de acreedor o deudor, lo que suele implicar menos gastos que cancelar y abrir una hipoteca completamente nueva.

¿Puedo subrogarme en la hipoteca de una vivienda que estoy comprando?

Sí, si el vendedor tiene una hipoteca pendiente y el banco lo aprueba, puedes asumir esa hipoteca en lugar de solicitar un préstamo nuevo.

¿Tiene costes la subrogación de una hipoteca?

Puede tenerlos, como una comisión de subrogación si el contrato la contempla, gastos de tasación y notariales, aunque suelen ser menores que los de una hipoteca nueva.

¿El banco tiene que aceptar siempre la subrogación?

No, el banco que recibe la solicitud evalúa la operación y puede aceptarla o rechazarla, igual que con cualquier otro préstamo.