Qué son las bonificaciones de una hipoteca y cuándo compensa contratar productos vinculados

Las bonificaciones de una hipoteca son rebajas en el tipo de interés que el banco te ofrece si contratas o mantienes otros productos con él: domiciliar la nómina, usar sus tarjetas, contratar un seguro de hogar o de vida, o hacer aportaciones a un plan de pensiones. Cuantos más productos, más baja el interés; si dejas de cumplirlos, el tipo sube.

La pregunta clave no es cuánto baja el interés, sino si ese ahorro compensa el coste de los productos que te exigen.

¿Qué son las bonificaciones de una hipoteca?

Cuando un banco anuncia una hipoteca suele mostrar dos tipos de interés: uno "sin bonificar", más alto, y otro "bonificado", más bajo, que solo se aplica si cumples una serie de condiciones de vinculación. Por ejemplo, en una hipoteca fija o variable el diferencial sobre el Euríbor puede bajar unas décimas por cada producto contratado.

Una analogía: es como la tarjeta de fidelización de un supermercado. Te hacen descuento si compras allí con frecuencia, pero si los productos de ese supermercado son más caros que en otro sitio, el descuento puede ser una ilusión.

Conviene distinguir dos situaciones:

• Venta combinada o bonificada: el banco te ofrece la hipoteca con y sin productos adicionales, y tú eliges. Es la práctica habitual y está permitida.
• Venta vinculada obligatoria: condicionar la concesión de la hipoteca a que contrates otros productos. La normativa de crédito inmobiliario la prohíbe con carácter general, salvo excepciones muy concretas.

¿Cómo funciona?

1. El banco te entrega su oferta: en la documentación precontractual debe figurar el coste con y sin bonificaciones, para que puedas comparar.
2. Cada producto rebaja el tipo: por ejemplo, domiciliar la nómina, contratar el seguro de hogar con el banco o su aseguradora, contratar un seguro de vida o domiciliar recibos.
3. El banco revisa el cumplimiento periódicamente. Si cancelas un producto, pierdes su bonificación y el tipo sube desde la siguiente revisión.

Supongamos, como ejemplo hipotético, una hipoteca de 150.000 euros a 25 años. Sin bonificar tiene un tipo del 3,5%, y con todas las bonificaciones, del 2,8%. La diferencia de cuota rondaría los 55 euros al mes, unos 660 euros al año. Para conseguirla, el banco te pide un seguro de vida que te cuesta 450 euros al año, cuando en otra aseguradora te costaría 200, y un seguro de hogar de 350 euros, cuando fuera pagarías 200. Es decir, pagas 400 euros de más en seguros para ahorrar 660 en intereses: en este caso sí compensa, por unos 260 euros al año. Pero si los seguros del banco costaran el doble que fuera, el ahorro desaparecería.

Para hacer bien la cuenta hay que fijarse en la TAE, que incluye el coste de los productos vinculados, y no solo en el TIN. Y recordar que los seguros suelen encarecerse con los años, sobre todo el de vida, mientras que la ventaja en intereses se reduce a medida que baja el capital pendiente.

¿Cómo te afecta en el día a día?

Una hipoteca con bonificaciones te ata a un banco durante años: la nómina, los recibos domiciliados y las tarjetas tienen que estar allí. Si un día quieres cambiar de banco para tu cuenta del día a día, tendrás que calcular cuánto te costará perder las bonificaciones.

El seguro de daños sobre la vivienda sí es exigible por ley en una hipoteca, pero no tienes por qué contratarlo con el banco: puede exigir una cobertura mínima, pero debe aceptar una póliza equivalente de otra aseguradora, aunque en ese caso pierdas la bonificación correspondiente. Revisa qué cubre tu seguro de hogar antes de firmar.

Por último, las bonificaciones se pueden renegociar: al plantear una subrogación o una mejora de condiciones, es un buen momento para revisar si siguen compensando.

Errores comunes

• "Si no contrato los productos, no me dan la hipoteca": con carácter general, la venta vinculada obligatoria está prohibida; lo habitual es que se encarezca el tipo, no que se deniegue el préstamo.
• "Lo importante es el tipo bonificado": lo importante es el coste total, incluidos los productos que tienes que contratar.
• "Una vez firmada, la bonificación es para siempre": solo mientras cumplas las condiciones; si cancelas un producto, el tipo sube.
• "Estoy obligado a contratar el seguro de vida": en general no es obligatorio; suele ser una condición para obtener una bonificación.

Preguntas frecuentes

¿Qué es una hipoteca bonificada?

Una hipoteca cuyo tipo de interés baja si contratas o mantienes otros productos con el banco, como la nómina, seguros o tarjetas.

¿Es obligatorio contratar el seguro de vida con el banco para la hipoteca?

No con carácter general. Contratarlo con el banco suele dar derecho a una bonificación, pero puedes no hacerlo o contratarlo en otra aseguradora.

¿Qué pasa si cancelo un producto vinculado a la hipoteca?

Pierdes la bonificación asociada y el tipo de interés sube, normalmente a partir de la siguiente revisión.

¿Cómo sé si me compensan las bonificaciones?

Compara el ahorro anual en intereses con lo que pagas de más por los productos del banco frente a alternativas de fuera, y mira la TAE de ambas opciones.

¿Qué diferencia hay entre venta vinculada y venta combinada?

En la vinculada, la hipoteca solo se concede si contratas otros productos; en la combinada, se ofrecen juntos pero puedes elegir la hipoteca sola.