Qué es la plusvalía municipal y quién tiene que pagarla

La plusvalía municipal es un impuesto que cobra el ayuntamiento cuando una vivienda u otro inmueble urbano cambia de propietario, ya sea por una venta, una herencia o una donación. Grava el aumento de valor que ha tenido el suelo sobre el que está el inmueble durante los años en que lo has tenido. En una compraventa lo paga, por regla general, quien vende; en una herencia o donación, quien recibe el inmueble.

Su nombre oficial es Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), y no hay que confundirlo con la ganancia patrimonial que se declara en el IRPF: son dos impuestos distintos que pueden pagarse por la misma operación.

¿Qué es la plusvalía municipal?

Es un impuesto municipal y ocasional: solo se paga cuando el inmueble se transmite, a diferencia del IBI, que se paga todos los años por ser propietario. La idea de fondo es que, con el paso del tiempo, el suelo urbano suele revalorizarse gracias en parte a la actividad del propio municipio (calles, servicios, urbanización), y el ayuntamiento recupera una parte de ese aumento de valor cuando el inmueble cambia de manos.

Una analogía: si el IBI es como una cuota anual por "estar" en el municipio, la plusvalía es como una comisión que se cobra solo al "salir", en función de cuánto se ha revalorizado el terreno mientras fue tuyo.

¿Cómo funciona?

El cálculo parte del valor catastral del suelo (no del precio de venta ni del valor de la construcción) y de los años que has tenido el inmueble. La normativa permite calcular la base de dos maneras, y el contribuyente puede optar por la que le resulte más favorable:

• Método objetivo: se multiplica el valor catastral del suelo por un coeficiente que depende de los años transcurridos desde la adquisición, dentro de los máximos que fija la ley y que el ayuntamiento puede ajustar.
• Método real: se toma la ganancia real, es decir, la diferencia entre el precio de venta y el de compra, en la parte proporcional que corresponde al suelo.

Sobre la base resultante, el ayuntamiento aplica un tipo de gravamen, que cada municipio fija dentro de un límite máximo legal.

Supongamos, como ejemplo hipotético, una vivienda cuyo suelo tiene un valor catastral de 40.000 euros, vendida tras 10 años. Si el coeficiente aplicable fuera, por ejemplo, 0,10, la base por el método objetivo sería 4.000 euros; con un tipo municipal del 25%, la cuota sería de 1.000 euros. Si por el método real la ganancia atribuible al suelo fuese menor, se podría pagar sobre esa cifra más baja.

Un punto clave: si no ha habido ganancia, porque vendes por menos de lo que compraste (comparando los valores de escritura), la operación no está sujeta al impuesto. Eso sí, hay que acreditarlo ante el ayuntamiento con las escrituras de compra y venta.

En cuanto a los plazos de presentación, como regla general son de 30 días hábiles desde la venta o donación, y de 6 meses desde el fallecimiento en las herencias (prorrogables hasta un año si se solicita). Muchos ayuntamientos permiten presentarlo por internet o a través de la notaría.

¿Cómo te afecta en el día a día?

Si vas a vender tu vivienda, conviene reservar dinero para la plusvalía municipal además de otros gastos de la operación, y calcularla antes de fijar el precio. Pide en tu ayuntamiento o en el recibo del IBI el valor catastral del suelo, y compara los dos métodos para ver cuál te conviene.

Si heredas una vivienda, recuerda que la plusvalía municipal es un impuesto aparte del impuesto de sucesiones, y que tiene su propio plazo. Olvidarlo puede suponer recargos e intereses de demora. Y si compras, fíjate en lo que dice el contrato: aunque por ley lo paga el vendedor, a veces se pacta lo contrario, y el ayuntamiento seguirá reclamándoselo al vendedor.

Por último, no olvides que, al vender con beneficio, además de la plusvalía municipal suele haber que declarar la ganancia en el IRPF, y que entre los gastos de comprar una vivienda no está la plusvalía, porque en una compraventa normal corresponde a quien vende.

Errores comunes

• "La plusvalía municipal y la del IRPF son lo mismo": no. Una la cobra el ayuntamiento sobre el valor del suelo; la otra la cobra Hacienda sobre la ganancia total de la venta.
• "Si vendo con pérdidas, tengo que pagarla igual": no. Si no hay incremento de valor, no hay que pagarla, aunque hay que presentar la documentación que lo demuestre.
• "La paga siempre el comprador": en una compraventa, por ley la paga el vendedor; en herencias y donaciones, quien recibe el inmueble.
• "Se calcula sobre el precio de venta": se calcula sobre el valor del suelo, no sobre el de toda la vivienda.

Preguntas frecuentes

¿Quién paga la plusvalía municipal en una compraventa?

Por regla general, el vendedor, que es quien obtiene el incremento de valor del terreno.

¿Hay que pagar plusvalía municipal en una herencia?

Sí, en principio la paga el heredero que recibe el inmueble, con un plazo de 6 meses desde el fallecimiento, prorrogable si se solicita.

¿Cómo se calcula la plusvalía municipal?

A partir del valor catastral del suelo y de los años de tenencia (método objetivo) o de la ganancia real atribuible al suelo (método real); se puede elegir el más favorable.

¿Hay que pagar plusvalía si vendo por menos de lo que compré?

No, si se acredita que no ha habido incremento de valor, la operación no está sujeta al impuesto.

¿Cuál es el plazo para pagar la plusvalía municipal?

Como regla general, 30 días hábiles desde la compraventa o donación y 6 meses desde el fallecimiento en las herencias.