Qué es un REIT (o SOCIMI) y cómo invertir en inmuebles sin comprar una vivienda

Un REIT (siglas en inglés de "Real Estate Investment Trust") es una sociedad que se dedica a comprar, gestionar o financiar inmuebles, y que reparte una parte importante de los beneficios que genera —principalmente por alquileres— entre sus accionistas. En España, esta figura tiene su equivalente en las SOCIMI, sociedades cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario que funcionan con una lógica muy parecida.

¿Qué es un REIT o una SOCIMI?

Tradicionalmente, invertir en el sector inmobiliario significaba comprar directamente una vivienda, un local o algún otro inmueble, lo que exige un capital elevado y una gestión activa (buscar inquilinos, mantener el inmueble, entre otras tareas). Un REIT o una SOCIMI ofrece una alternativa: en lugar de comprar un inmueble entero, se compran acciones de una sociedad que ya posee y gestiona una cartera de inmuebles, de forma parecida a como se compran acciones de cualquier otra empresa cotizada.

Es como ser copropietario de un edificio de apartamentos en alquiler sin tener que ocuparte tú mismo de buscar inquilinos, cobrar rentas o hacer reparaciones: una sociedad especializada se encarga de toda esa gestión, y tú participas de los resultados en proporción a las acciones que posees.

¿Cómo funciona?

• Cartera de inmuebles: la sociedad reúne el capital de muchos inversores y lo destina a comprar, desarrollar o financiar inmuebles —oficinas, centros comerciales, viviendas en alquiler, naves logísticas, entre otros tipos, según su estrategia concreta.
• Ingresos por alquiler: la principal fuente de ingresos suele ser el alquiler que pagan los inquilinos de esos inmuebles, aunque también puede haber ganancias por la venta de propiedades que se revalorizan.
• Reparto obligatorio de beneficios: una de las características que distingue a este tipo de sociedades es que están obligadas, por su propio régimen legal, a repartir entre sus accionistas una parte muy elevada de los beneficios que generan, a cambio de determinadas ventajas fiscales específicas de este tipo de vehículo.
• Cotización en bolsa: muchos REIT y SOCIMI cotizan en un mercado bursátil, lo que permite comprar y vender sus acciones de forma parecida a como se opera con las de cualquier otra empresa cotizada.

Supongamos una SOCIMI hipotética que posee una cartera de locales comerciales en alquiler. Los ingresos que obtiene de esos alquileres, una vez descontados sus gastos, se reparten en gran parte entre sus accionistas en forma de dividendo, de manera periódica. Si compras acciones de esa sociedad, participas de esos ingresos por alquiler en proporción a tu inversión, sin necesidad de comprar tú mismo ningún local ni de encargarte de gestionarlo.

¿Cómo te afecta en el día a día?

Para quien quiere tener exposición al sector inmobiliario dentro de su cartera de inversión, pero no dispone del capital necesario para comprar un inmueble entero, o prefiere no asumir la gestión que conlleva ser propietario directo, un REIT o una SOCIMI ofrece una vía para acceder a ese sector con aportaciones más flexibles, comprando simplemente acciones.

Como cualquier inversión en renta variable, el precio de las acciones de un REIT o una SOCIMI puede subir o bajar según distintos factores, entre ellos la evolución del mercado inmobiliario y de los tipos de interés, por lo que no está exenta de riesgo, aunque su comportamiento no es idéntico al de comprar un inmueble de forma directa.

Ideas equivocadas sobre los REIT y las SOCIMI

"Invertir en un REIT es lo mismo que comprar una vivienda." No: se compran acciones de una sociedad que posee inmuebles, no la propiedad directa de un inmueble concreto, y el resultado depende del conjunto de la cartera gestionada por esa sociedad, no de un único inmueble.

"Los REIT y las SOCIMI no tienen riesgo porque invierten en algo tangible como los inmuebles." El valor de sus acciones puede fluctuar como el de cualquier otra empresa cotizada, y factores como los tipos de interés o la ocupación de los inmuebles pueden afectar a su rentabilidad.

"Todos los REIT y SOCIMI invierten en el mismo tipo de inmuebles." Existen sociedades centradas en distintos segmentos —oficinas, vivienda en alquiler, centros comerciales, logística—, cada uno con una dinámica y un riesgo distintos.

Preguntas frecuentes

¿Qué significa que un REIT reparte gran parte de sus beneficios?

Significa que, por su propio régimen legal, este tipo de sociedades están obligadas a destinar una proporción muy elevada de sus beneficios al reparto de dividendos entre sus accionistas, a cambio de determinadas ventajas fiscales específicas de esta figura.

¿Se puede invertir en un REIT o SOCIMI con poco dinero?

Al cotizar en bolsa, se puede comprar el número de acciones que se desee dentro del precio de mercado de cada una, lo que permite, en muchos casos, empezar con aportaciones relativamente accesibles.

¿Qué diferencia hay entre un REIT y comprar directamente un inmueble?

Comprar un inmueble implica un desembolso mayor y asumir directamente su gestión; invertir en un REIT permite participar de los resultados de una cartera de inmuebles gestionada por profesionales, con la liquidez de comprar y vender acciones en el mercado.

¿Los REIT y las SOCIMI dan siempre beneficios?

No: al depender de la evolución del mercado inmobiliario y de otros factores económicos, sus ingresos y el valor de sus acciones pueden fluctuar, y no existe ninguna garantía de rentabilidad.

¿En qué tipo de inmuebles suelen invertir?

Puede variar mucho según la sociedad: algunas se centran en oficinas, otras en vivienda en alquiler, centros comerciales, naves logísticas u otros segmentos, por lo que conviene revisar la estrategia concreta de cada una antes de invertir.