Qué es la fianza de un alquiler y cómo se recupera

La fianza de un alquiler es la cantidad de dinero que el inquilino entrega al propietario al firmar el contrato de arrendamiento, como garantía frente a posibles impagos de renta o daños en la vivienda. Si al finalizar el contrato la vivienda se entrega en buen estado y no hay deudas pendientes, esa cantidad debe devolverse al inquilino.

¿Qué es la fianza de un alquiler?

Se puede pensar en la fianza como una especie de "depósito de seguridad": el inquilino la entrega al empezar el alquiler, no se destina a pagar ninguna mensualidad de renta durante el contrato, y queda reservada para cubrir posibles desperfectos o impagos que puedan surgir hasta que termina la relación entre ambas partes.

No hay que confundir la fianza con el aval bancario: la fianza es una cantidad de dinero que entrega directamente el inquilino, mientras que un aval es una garantía adicional que ofrece un tercero (por ejemplo, una entidad financiera o un familiar) comprometiéndose a responder si el inquilino no cumple con sus obligaciones.

¿Cómo funciona?

• Importe: habitualmente equivale a una o varias mensualidades de renta, según lo que se pacte en el contrato y lo que establezca la normativa aplicable en cada caso.
• Entrega inicial: se paga al firmar el contrato, de forma independiente a la primera mensualidad de renta.
• Custodia: en algunos territorios, el propietario está obligado a depositar la fianza en un organismo público autonómico habilitado para ello, en lugar de quedársela directamente durante todo el contrato.
• Devolución: al terminar el contrato, si la vivienda se entrega en buen estado y no hay rentas ni suministros pendientes de pago, la fianza debe devolverse al inquilino en el plazo que marque la normativa vigente.
• Descuentos justificados: si existen daños que superen el desgaste normal por el uso, o cantidades pendientes de pago, el propietario puede descontar esos importes de la fianza, siempre que pueda justificarlos.

Supongamos un alquiler hipotético en el que el inquilino entrega, al firmar el contrato, una cantidad equivalente a una mensualidad de renta en concepto de fianza. Si al terminar el contrato la vivienda se encuentra en el mismo estado (salvo el desgaste normal por el uso) y no quedan rentas pendientes, esa cantidad se devuelve íntegramente; si en cambio hay algún desperfecto que exceda ese desgaste habitual, el propietario podría descontar el coste de repararlo antes de devolver el resto.

¿Cómo te afecta en el día a día?

Al entrar a vivir en una vivienda de alquiler, conviene documentar el estado inicial (por ejemplo, con fotografías) para poder comparar más adelante y evitar discrepancias sobre qué desperfectos existían ya antes de mudarse. Guardar el justificante del pago de la fianza también ayuda a reclamar su devolución si surgiera algún desacuerdo al finalizar el contrato.

Tener presente el importe de la fianza, junto con la primera mensualidad y otros posibles gastos, es útil para calcular cuánto dinero hace falta reunir antes de firmar un contrato de alquiler, de forma similar a como conviene calcular con antelación los gastos de comprar una vivienda antes de firmar una compraventa.

Errores comunes sobre la fianza de un alquiler

"La fianza y el aval son la misma garantía." No: la fianza es una cantidad de dinero que entrega el propio inquilino, mientras que el aval es una garantía adicional que ofrece un tercero.

"El propietario puede quedarse con toda la fianza sin dar ninguna explicación." No: si descuenta algún importe, debe poder justificarlo con daños que superen el desgaste normal o con cantidades pendientes de pago.

"Se puede dejar de pagar la renta de los últimos meses y compensarlo con la fianza." No: en principio hay que seguir pagando la renta hasta el final del contrato, y la fianza se liquida aparte, salvo que ambas partes acuerden expresamente otra cosa.

Preguntas frecuentes

¿Qué es la fianza de un alquiler?

Es la cantidad de dinero que el inquilino entrega al propietario al firmar el contrato, como garantía frente a posibles impagos o daños, y que debe devolverse al terminar el alquiler si no hay incidencias.

¿Cuánto suele ser el importe de la fianza de un alquiler?

Habitualmente equivale a una o varias mensualidades de renta, según lo pactado en el contrato y la normativa aplicable en cada caso.

¿Cuándo se devuelve la fianza de un alquiler?

Al finalizar el contrato, si la vivienda se entrega en buen estado y no quedan rentas ni suministros pendientes de pago, dentro del plazo que marque la normativa vigente.

¿Puede el propietario quedarse con toda la fianza sin justificación?

No: cualquier descuento sobre la fianza debe corresponder a daños que superen el desgaste normal por el uso o a cantidades pendientes de pago, y debe poder justificarse.

¿Es lo mismo la fianza que el aval de un alquiler?

No: la fianza es una cantidad de dinero que entrega el inquilino, mientras que el aval es una garantía adicional que aporta un tercero comprometiéndose a responder si el inquilino incumple.